高性价比写字楼引爆郑州市场 投资哪个更靠谱

　　引进香港新世界百货，位于紫荆山路的裕鸿国际项目成为瞩目焦点。作为写字楼项目，销售方负责人认为，裕鸿国际不仅只有香港新世界这一个卖点，它每平方米4880余元的入市价格，极具性价比。而一周完成20%的销量，似乎也在验证这个写字楼项目的投资价值。

　　这个写字楼项目值不值得去投资？绿城的写字楼市场会不会掀起性价比风暴？记者围绕这些问题进行了调查。

　　●郑州的写字楼价值被低估

　　——郑州写字楼的价格是住宅的1.1倍，比国际惯例低

　　在中原楼市普遍缺钱的“熊市”中，商业地产项目的日子似乎要好过些。9月初，盛诺金基金执行董事马世杰约见记者称，其旗下的私募基金将大量投向中原地区，目标是商业地产项目。

　　马世杰说，目前他们对郑州的投资项目已经展开了拉网式摸底调查，私募基金投资商业地产可使郑州等城市的地产项目得到可观的融资，每个项目的额度是1亿美元，但只投写字楼等商业地产，因为商业地产的利润能够保证。

　　对基金青睐写字楼等商业地产现象，河南省房地产业商会常务副会长赵进京认为有规律可循。他分析说，过去几年房价大涨，主要涨的是住宅，写字楼等商用物业涨得不多，在郑州有的地段甚至出现了同一物业底商价格卖不过住宅、同一区域写字楼价格卖不过住宅的倒挂现象。所以写字楼等商业地产出现补涨的可能性是存在的。

　　郑州的写字楼价值被低估，这是不少地产“大腕”的看法。有“地产总理”之称的名人任志强就曾向记者表示这样的观点。去年8月，任志强应今报之邀来郑州演讲，听了楷林公司介绍郑州写字楼产品和住宅价格基本持平后，任志强做上述表示。

　　楷林公司的前身索克置业，在郑州以“操盘”写字楼而闻名。该公司营销总监李学敏认为，写字楼造价比住宅产品高，单从价值本身来讲，写字楼的售价应该比住宅高。

　　同地段写字楼应该比住宅多卖1.5或2倍，任志强认为这是国际惯例。

　　有过多年从业经验的李学敏认为，郑州写字楼的价格也就是住宅的1.1倍，价值被低估。

　　价值被低估，目前来看可能是好事，李学敏说，通过对市场的监测，目前来看，投资写字楼或住宅的人士在上升。

　　位于紫荆山路与商城路交叉口的华林新世界，是个写字楼项目，它目前似乎正在品尝价值被低估的好处，营销部经理李英州说，项目是去年9月开盘，应客户要求，做了精装修，每平方米卖到8500元，现在基本卖完，而目前每平方米已涨到1万元左右，投资客居多，收益率在12%以上，而从去年9月到目前，住宅市场的价格和利润是呈下降趋势，但写字楼却在逆势飘红。

　　住宅“感冒”写字楼不伤风，李英州说。

　　●裕鸿能否成为投资新热点

　　——业内认为金水路、紫荆山路繁华地段的写字楼产品值得关注

　　作为投资客，刘先生在华林新世界对面买了套约70平方米的写字楼，该项目名称是裕鸿国际。

　　刘先生认为，他购买的产品性价比非常高，裕鸿国际的写字楼产品每平方米起价是4880元。刘先生说，对面卖到1万元，这样的写字楼产品价格肯定上涨。

　　9月11日认筹，不到4天时间卖了一万多平方米。对这样的业绩，裕鸿国际销售方负责人表示满意。他说，在郑州市场，目前住宅的租金是每平方米0.4元到0.8元，而写字楼平均租金是1.2元，如果投资裕鸿国际，再把写字楼出租出去，比住宅每平方米受益要高40%以上。

　　作为投资客，刘先生非常关心目前的写字楼市场，而当前的形势对写字楼市场看来是有利好。《每日经济新闻》9月5日报道：当上海楼市的部分住宅项目，以明折暗降的方式吸引购房者关注时，境外投资机构对上海住宅市场的投资激情也有所降低，但却对上海商用物业投资热情倍增。《每日经济新闻》近日统计，前8个月，上海整栋商用物业的收购已经超过143亿元。

　　什么样的写字楼值得投资？河南金门面房地产管理顾问公司长期致力于研究写字楼等商业地产。其首席顾问王少华认为，核心地段的写字楼产品具备较大投资价值，因为这些核心地段，具有不可复制性、唯一性。就郑州来说，经三路、金水路、紫荆山路繁华地段的写字楼产品值得关注。

　　●写字楼与住宅投资哪个更靠谱

　　和刘先生投资写字楼行为不同，王先生选择在住宅内办自己的公司，他的公司作为一家广告公司，位于经七路某栋住宅楼内。他说，买套大房子，既能住人，又能办公，两全其美，多好呀！

　　王先生说，他的很多邻居都选择在这栋住宅楼里办公，时间一长，这里办公的人士竟然超过住户。为啥住户会越来越少？王先生认为是利益驱动，因为再小的公司支付的租金也比住户高，所以住户愿意租给公司。

　　李学敏说，在住宅楼内办公，虽然省钱，但会影响公司形象，你可以设想一下，当你尊贵的客户和你一起在电梯里时，你的邻居张大妈提块排骨，热情吆喝你：“今天排骨降价了，中午到我这儿吃排骨吧！”这有多尴尬呀。

　　王少华说，在上海浦东，一幢写字楼就是一个大型企业。一幢写字楼上缴的利税相当于一个工厂。城市开放的程度越高，外企进来得越多，市场对专业写字楼的需求就会多一点。但郑州目前受经济发展水平的限制，所以在住宅楼办公，商住两用竟成了趋势。

　　作为业内人士，河南王牌投资有限公司上官同君先生认为，写字楼开发商要考虑客户的承受力，因为根据目前的市场需求，即便是一些中小企业愿意去购买专业、正规的写字楼，而配套齐全的中、高档专业写字楼，一般价格又相对偏高，对于中小企业而言，承受起来也确实有一定的困难。

　　为啥投资住宅的超过投资写字楼的？作为专业律师，经东律师事务所的成永认为，法律、政策上对写字楼也有影响，从土地使用年限来看，商业用房的土地使用年限一般是40～50年，而住宅却是70年。就此而言，纯粹写字楼与商住楼相比，已不具备竞争力。

　　在按揭贷款方面，郑州的写字楼按揭一般是6～10年，40%的首付款对于一般的中小企业而言意味着什么？付完首付款后，可能没有太多的流动资金去运作企业。

　　尽管郑州写字楼市场目前面临不少困难，但上官同君仍然看好它的前景。他说，在目前经济形势不太好的情况下，应该追求更靠谱的投资，也就是要把风险降到比较低的程度。

　　上官同君介绍说，地产大佬冯仑先生有高论，人均GDP超过8000美元至10000美元的城市，房地产投资的热点会主要在商用物业，包括商业地产、写字楼、酒店、工业地产等。目前为什么国际投资巨头热衷于中国一线城市(并已关注二三线城市)的商用物业？这是因为有利润可赚，所以中小地产投资客自然要学会“跟庄”。

　　楷林置业公司营销总监李学敏认为，郑州作为二线半城市，人们的投资意识有些问题，过于看重住宅产品，写字楼价值被低估，目前可以考虑投资写字楼，眼下基金开始大量收购西安、太原的写字楼项目，作为投资眼光强的人士，投资写字楼应该会有较高的回报。