改善型需求不仅主导了住宅市场,在甲级写字楼市场中也活跃起来。
刚刚在竹园商贸区落成的中建大厦,预租阶段就已经感受到这类租客的“野心”。负责中建大厦租赁代理的中海发展董事、助理总经理王忠介绍,在提前完成的30%的预租中,已经招徕银河基金、SONIC软件、费列罗和宝钢等知名租户。在这些客户中,整层租户占到了80%,有的不光租了一个楼面,还扩容到两层办公区。这些客户大部分都是从陆家嘴金融区搬迁过来的,他们的租用轨迹为从低标准大楼改善到高品质甲级写字楼中,从高租金、小面积的办公环境改善到租金适中、大面积的优质环境中。
一些成熟办公区租金高企导致商务成本提高,越来越多快速发展的企业变成“改善户”,迫切寻求新的办公场所。戴德梁行写字楼部董事沈洁打了个比方,仅仅从租金上比较,在陆家嘴租个写字楼,其租金要比竹园商贸区贵上10—20%。而且在陆家嘴租的这幢楼的品质、办公硬件、楼宇新旧程度等不一定强过在其他地方的写字楼。在竹园商贸区属于最高标准的中建大厦已成交的客户中,金融业占到45%、IT业占30%,外资企业占60%。显然这些优质客户将把目前的8-10元/平方米/天的租金继续向上拉升。
在改善户中,国内及国际金融企业成为新增写字楼供应的主要需求动力。这些租户所寻求的往往是整层或多层高质量办公空间,还有一些租户则是从相对老旧的物业搬至新建物业。有数据显示,到2010年,浦东金融机构数量将超过600家,金融从业人员超过20万,金融业占全区生产总值的比重超过18%。